Разбор полетов с экспертами по градостроительному аудиту.
Ibusiness и компания MIX Development продолжает серию материалов о том, как правильно заниматься строительством коммерческой недвижимости. В этот раз мы расскажем о печально известных коммерческих «новоделах» Москвы и разберемся в том, как владельцы зданий могли решить свои задачи, не вызывая гнев горожан, архитекторов и властей. В качестве эксперта мы пригласили генерального директора MIX Development Кирилла Давыдова.
Военторг — Воздвиженка, 10
В 1910 году Экономическое общество офицеров объявило архитектурный конкурс на строительство будущего главного военного универмага страны — Военторга на Воздвиженке. Проект был отдан архитектору Сергею Залесскому — несмотря на то, что его работа заняла второе место. Здание было построено в 1911–1913 годах. Универмаг проработал до 1994 года, пока не был закрыт из-за убыточности.
В 2003 году Военторг был снесен по решению бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова — при том, что против этого протестовали как министр культуры Михаил Швыдкой, так и столичные градостроители, включая главного архитектора Москвы Александра Кузьмина. К примеру, так начиналась телеграмма Швыдкова, отправленная на имя Лужкова и президента Путина:
«Обращаюсь к вам как к рачительному хозяину города и трезвому политику. Принятое правительством Москвы решение о сносе здания Военторга на Воздвиженке не может быть расценено иначе как акт государственного вандализма в отношении исторического наследия нашего города...»
Однако переубедить мэра не удалось — Лужков попросту не считал, что Военторг представляет историческую ценность и есть смысл заниматься его реконструкцией:
«Военторг находится в ужасном состоянии, внутри происходило обрушение конструкций и даже были жертвы».
В 2008 году жители столицы впервые увидели «новый Военторг» — бизнес-центр, созданный по проекту архитектора Владимира Колосницына, также известного по аналогичной лужковской реконструкции гостиницы «Москва». Так о «новоделе» отзывался архитектурный критик Григорий Ревзин:
«То, что новый Военторг не соответствует тому, который был снесен в 2003 году,— тривиальная истина факта. Тут не о чем рассуждать — это другое здание. <...> Вообще все черты, делавшие это здание памятником "венского" модерна начала ХХ века, тщательно убраны, и во всех деталях, членениях и пропорциях это характерный офисно-торговый центр лужковского стиля».
А так о новом здании говорил сам Лужков:
«Шикарно получился. И здесь есть подземный паркинг».
Здание эпохи модерна было снесено под оцеплением милиции. Оно имело статус «вновь выявленного памятника», который мог быть снят решением правительства субъекта федерации, что московское правительство и сделало. Реконструкция, а в данном случае ювелирная реставрация здания была экономически неэффективна, плюс здание с 1994 года уже не принадлежало Правительству Москвы и перешло в частные руки, дружеские властным структурам. Здание на момент сноса было в плачевном состоянии, но такое состояние — это всегда результат «грамотной» эксплуатации владельца. В целом получился новострой, который ничем не отличается от других современных зданий: тут и качественные отделочные материалы, и удобный подземный паркинг. Возможно, в оптимальном варианте, можно было бы обойтись именно реконструкцией с сохранением предмета охраны здания. Это заняло бы больше времени и стоило дороже, но позволило бы не разрушать историческое здание. Срок окупаемости бы увеличился, но, ввиду знакового местоположения, заполняемость и ставки позволили бы оставаться прибыльным даже в трудные экономические времена.
Дом Плещеева — Малая Дмитровка, 20
В этом доме XIX века жил поэт Алексей Плещеев. В 1991 году дом был внесен в список памятников культуры, в 1997 году власти разрешили приватизировать здание. В 1999 году дом №22 и соседний №24 выделили под «Школу телевизионного мастерства» Владимира Познера. Дом Плещеева был снесен до фасадной стены, которую включили в новый бизнес-центр — теперь дом №20. То есть фасад исторического здания оказался как бы «замурован» в новой постройке.
В то же время на площади Курского вокзала висел биллборд с портретом Познера и фразой «Я люблю Москву, которой почти больше нет: тихую, старую, со скрипом снега под ногами». Неизвестные приклеили к рекламе подпись: «[говорить] — не мешки ворочать, Володенька. Дом №20 по Малой Дмитровке».
Решением о сохранении фасадной стены памятник архитектуры был надстроен современным зданием, да еще с консольной частью. Контрастность по архитектуре, материалам и колористке очевидно присутствует и явно диссонирует. От старого задания сохранилась только часть «скорлупы», также не удалось сократить влияние стилистики новостроя на окружающую застройку. Вот примерно так выглядит один из столичных вариантов «проекта по сохранению и приспособлению для современного использования объектов культурного наследия». При условии, что можно было понизить этажность корпуса, выходящего на Садовое кольцо (дом номер 22) и не надстраивать Дом Ппещеева, проект мог гармонично вписаться в панораму Малой Дмитровки.
«Альфа Арбат Центр» — Арбат, 1
Здание «Альфа Арбат Центра» регулярно включают в списки самых уродливых зданий Москвы. Офисный комплекс был построен в начале 2000-х по заказу «Альфа-Групп» — однако в отличие от остальных «героев» этого материала, для постройки не пришлось сносить памятников архитектуры.
Критика заключается скорее в том, что новое здание плохо вписывается в облик района. Так, например, отзывался об «Арбат Центре» тогдашний главный архитектор Москвы Александр Кузьмин:
«Понимаете, какие мы на сегодняшний день, такая и архитектура. Придет время, поменяется эстетика — поменяют и зверушек. Главное — серьезных градостроительных ошибок не допускать. Как дом на Арбатской площади, который перекрыл вид на Арбат, как здание Центробанка, которое заткнуло Пятницкую, — вот это ошибки».
Из положительных сторон — здание было спроектировано и построено не на месте существующих памятников, а на пустыре. Интересный факт, что по конструкции является «домом-мостом над станцией метро «Арбатская». Однако, здание наглухо запечатывает вид на южную часть Арбата со стороны Гоголевского бульвара и к тому же в 1,5 раза выше соседнего здания Ресторана «Прага», который также является объектом начала Арбата, но с противоположной стороны. Архитектурный стиль исторической улицы определен 3-х этажными зданиями с оштукатуренными и окрашенными фасадами. Именно в таком стиле целесообразно было бы сохранить и это здание. Однако, можно предположить, что задание от Заказчика было несколько другое, частью которого являюсь требование разместить всех сотрудников HQ.
Истории московских «новоделов» показывают, что комбинация административного и финансового ресурса с равнодушием к архитектуре дает предсказуемо уродливые результаты. Да, сохранять и с выгодой эксплуатировать здания, являющиеся объектами культурного наследия, непросто — но вполне возможно.
Чтобы здание не пополнило собой рейтинги «самых уродливых» и списки одиозных «новоделов», перед началом строительства или реконструкции необходимо с помощью градостроительного аудита выявить сильные и слабые стороны проекта. Тогда шансы создать объект коммерческой недвижимости, в котором сочетаются качество, эстетика и доходность, значительно повысятся.
Понравился материал?
Подпишитесь на нас!