Михаил Колотов: 4 способа избежать повышения арендной платы

Рекомендации от руководителя практики «Земля. Недвижимость. Инвестиции» юридической компании «ЭНСО»
01 октября 2014, в 13:07
Страница

«Чтобы вы могли защитить бизнес, внимательно читайте ту часть договора, где сказано про условия повышения арендной платы. Арендодатель часто нарушает их.

Выясните, что влияет на размер арендных платежей

Размер арендной платы можно менять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому первое, что вам нужно сделать, это выяснить, были ли изменения сумм арендных платежей за 12 месяцев. Затем поручите юристам изучить договор аренды. В нем может быть предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке менять условия договора при наступлении, например, таких событий:

  • рост ставки налога на землю или рост рыночных цен;
  • изменение методики расчета арендной платы, установленной муниципальными органами;
  • смена вида деятельности компании на территории арендуемого помещения или земли (например, помещение используется не как склад, а как производственный цех);
  • повышения кадастровой стоимости недвижимости или рост рыночных цен.

После этого надо сопоставить условия, зафиксированные в документе, и основания, на которых арендодатель повышает цену.

Пример (арендатор выиграл). Администрация города Нижневартовска заключила договор с компанией «Строитель-88». Последняя обязывалась ежеквартально выплачивать около 24 тыс. руб. за аренду земли и складов, расположенных на ней. Однако чиновники при осмотре территории установили, что организация использовала недвижимость под склад-магазин, выставочный зал и офис. По их мнению, этот факт меняет характеристику земли, ее кадастровую стоимость и повышает размер платы. Арендодатель пересчитал сумму с учетом новых обстоятельств и потребовал доплатить около 345 тыс. руб. (включая пени). Компания не согласилась с этим и обратилась в суд. Главным аргументом в ее пользу стал тот факт, что арендодатель имел право повышать плату в одностороннем порядке только в случае роста ставки земельного налога (иных оснований в договоре не было). Так как ставка не менялась, требование арендодателя признали незаконным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.08.2013 по делу №А75 – 88772012).

Совет. Поручите экономистам рассчитать, будет ли выгодна аренда через год, если ее размер зависит, например, от ставки налогов или инфляции. И постарайтесь согласовать с арендодателем четкие и однозначные условия, которые не позволят изменить их в одностороннем порядке.

Направьте арендодателю письменный отказ

Если вы не предусмотрели в договоре возможность пересмотра арендной платы в одностороннем порядке или указали запрет на это, значит, арендодатель сможет повысить плату только с вашего согласия. Если вы не желаете менять условия сделки, напишите отказ и не подписывайте, если вам таковое предложат. И если арендодатель обратится в суд, чтобы взыскать недоимку, закон окажется на вашей стороне.

Пример (арендатор выиграл). Предприятие «Борхлеб» (арендодатель) сдало компании «Торгсин» (арендатор) семь помещений под магазин. Ежемесячная арендная плата – 160 тыс. руб. После этого арендодатель провел независимую экспертизу, которая показала, что средняя стоимость аренды по рынку выше. Руководствуясь этим доводом, он отправил компании дополнительное соглашение об увеличении платы до 320 тыс. в месяц. Арендатор отказался подписывать документ. «Борхлеб» обратился в суд с требованием взыскать с арендатора сумму более 1,5 млн руб. (задолженность по аренде плюс проценты за пользование чужими деньгами). Но суд принял сторону компании «Торгсин». Первый довод: в договоре предусмотрено, что изменить размер арендной платы можно лишь по согласию сторон при условии, что цены на рынке вырастут. Второй: арендодатель не представил доказательств реального повышения цен. Третий: компания «Торгсин» не подписала дополнительное соглашение, проявив свое несогласие с новыми условиями (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.04.2014 по делу №А43 – 155492013).

Совет. Если дело дойдет до суда, воспользуйтесь еще одним аргументом – понуждение арендатора к заключению договора незаконно, поскольку это противоречит принципу его свободы (ст. 421 ГК РФ).

Страница