Юрий Чернобривцев: Как выйти из договора аренды

Партнер практики Недвижимости и строительства Goltsblat BLP рассматривает правовые нюансы расставания с арендодателем
04 марта, в 14:02
Страница

«Текущая экономическая ситуация оказала сильное влияние на рынок аренды коммерческой недвижимости. Отмечается общая тенденция снижения арендных ставок и увеличение вакантных площадей во всех сегментах: офисная, торговая и складская недвижимость. Наиболее сильно это затронуло сферу аренды офисной недвижимости, в которой, по оценке экспертов, уровень вакантных площадей класса А уже достиг 28,4% и ставки арендой платы снизились в среднем на 20 – 30%. Резкое падение курса рубля к иностранным валютам привело к тому, что для тех арендаторов, арендные ставки которых определены в долларах США, рублевые расходы на аренду увеличились почти в два раза.

В указанной ситуации многих арендаторов волнует вопрос о возможности выхода из договора или снижении размера арендной платы. Для ответа на него в первую очередь имеет значение содержание условий самого договора аренды. Например: если в договоре предусмотрено право арендатора на досрочное прекращение аренды, то таким правом можно воспользоваться, в том числе в качестве рычага воздействия на арендодателя в переговорах с ним. Если в самом договоре заложены механизмы расчета арендной платы (валютный коридор, формулы расчета ставок в привязке к валютному курсу или независимой оценке, выполненной согласованным экспертом), то их, соответственно, можно применить.

Намного сложнее ситуация, когда указанные положения в договоре отсутствуют. Основной вопрос, который часто возникает – можно ли рассматривать текущую экономическую ситуацию и резкую девальвацию рубля в качестве существенного изменения обстоятельств, дающего арендатору право на изменение или расторжение договора согласно статье 451 Гражданского кодекса РФ. Указанная норма закона ориентирует на то, что при существенном изменении обстоятельств, которое разумно нельзя было предвидеть, стороны вправе провести переговоры и достичь соглашения о соответствующем изменении договора либо его расторжении. При этом, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то такой договор может быть расторгнут или изменен по решению суда и только при наличии следующих условий:

1) Непредвиденность обстоятельств;

2) Их непреодолимость;

3) Существенное нарушение соотношения имущественных интересов сторон;

4) Из договора или обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств (например: валютных колебаний) несет арендатор.

Оценивая перспективы успешного расторжения или изменения договора аренды в суде по указанному выше основанию, следует отметить, что согласно сложившейся к настоящему времени судебной практике кризисные явления в экономике, и в частности, увеличение курса иностранной валюты по отношению к рублю, сами по себе не относятся к существенным обстоятельствам, которые дают основания для расторжения или изменения договора. Как правило, в суде не удается доказать наличие одновременно всех условий, упомянутых выше. Во многих судебных решениях указывается, что инфляция – это естественный процесс и что соотношение рубля и иностранной валюты постоянно меняется, о чем стороны не могут не знать, тем самым констатируется отсутствие условия непредвиденности. Судами отмечается, что согласование арендной платы в иностранной валюте свидетельствует о распределении рисков валютных колебаний, при котором арендодатель несет риск увеличения курса рубля по отношению к иностранной валюте, а арендатор несет риск уменьшения курса.

Тем не менее, хотя и незначительная, но некоторая положительная практика по расторжению договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств также имеется. При этом для достижения положительного результата основной задачей в таком споре является доказывание наличия всех условий для расторжения, которые упомянуты выше. Не исключено, что в свете экономического кризиса 2014 – 2015 годов подход судов к оценке обстоятельств и наличия всех условий может стать более лояльным, однако об этом мы узнаем только в конце 2015-го или в 2016-м году, когда будут выноситься соответствующие решения.

Еще более сложная ситуация возникает, если в договоре предусмотрено исключение применение статьи Гражданского кодекса РФ о существенном изменении обстоятельств. На практике такое довольно часто встречается, и в этом случае обсуждать расторжение или изменение договора со ссылкой на указанную норму закона становится крайне затруднительно.

Страница