Красна изба не углами

У меня "красные линии" на поэтажном плане, что делать?

"Красные линии" на поэтажном плане - очень распространенная проблема для коммерческой недвижимости. И обойтись собственнику/арендатору она может весьма дорого. Но о том, что же это на самом деле такое, чем конкретно грозит, и как с этим бороться, знают не все. iBusiness.ru решил разобраться в вопросе.

Что такое "красные линии" на поэтажном плане?

"Красные линии" - это условное обозначение, графически отражающее на поэтажном плане произведенные без согласований и необходимых разрешений изменения в помещении, на этаже или в здании в целом. Например, нелегальные перепланировки, изменение фасада или реконструкция здания. То есть, это отражение несоответствия фактической планировки, конфигурации или иных характеристик объекта исходным сведениям по этому объекту в ГКН и ЕГРП.

Что такое поэтажный план?

Поэтажный план - это документ, в котором отражено действительное состояние помещения. То есть, это схема, на которой отражены все стенки, перегородки и прочие важные элементы конструкций, а также фактическая конфигурация помещения. Поэтажный план делается для каждого этажа здания или отдельно взятого помещения. А ещё поэтажный план является обязательной составляющей проектной документации и результатом проведения технической инвентаризации.

Где получить сведения о фактическом состоянии своего объекта недвижимости?

Актуальные сведения о состоянии помещения, здания или сооружения, в соответствии со вступившими в силу с 1 января 2013 г. изменениями к "Закону о Кадастре", можно получить в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Причем уже не в виде технического паспорта или поэтажного плана БТИ, а в виде графической части кадастрового паспорта или кадастровой выписки, которые можно заказать в любом МФЦ или отделе (филиале) Федеральной кадастровой палаты. В БТИ можно получить только архивные сведения технической инвентаризации объектов недвижимости по состоянию до 1 января 2013 года.

Чем "красные линии" грозят собственнику/арендатору?

Несогласованные перепланировка или реконструкция здания обычно являются причиной приостановки регистрации долгосрочного договора аренды, что в свою очередь, приведет к потере времени и денег. Причем, не только на оформление и приведения всех документов в соответствие. Без договора долгосрочной аренды, например, нельзя получить алкогольную лицензию. Кроме того, из-за задержек с регистрацией договора аренды собственник может попасть на значительные пени и штрафы со стороны арендатора. А ещё «красные линии» могут стать препятствием для проведения сделок с недвижимостью, в которых так или иначе участвует банк.

Как избавиться от "красных линий"?

Сегодня единственный способ исправить «красные линии» в документах на свой объект недвижимости, это заказать у кадастровых инженеров технический план. Техплан должен быть подготовлен на основании документов, обосновывающих произведенные в объекте изменения в зависимости от их специфики, например, на основании проекта на перепланировку и технического заключения. С этим техпланом собственник или арендатор должен обратиться в государственный кадастр недвижимости. Важно отметить, что если «красные линии» исправить только в архивных планах БТИ, то в ГКН они автоматически не исправятся, а значит, проблема не разрешится. Поэтажные планы БТИ сейчас законной силы уже не имеют и могут быть использованы только как архивные, подтверждающие тот или иной факт из прошлого.

Можно ли самостоятельно с этим справиться?

Попытка делать всё самостоятельно обычно как раз приводит к появлению красных линий. А вот чтобы от них избавиться, всё равно придется обращаться к кадастровым инженерам. И к их выбору нужно подойти со всей ответственностью, потому что от качества их работы зависит ваше время и, в конечном итоге, деньги. 

Подробнее о взаимодействии с Государственной кадастровой и регистрационной палатами и решении трудных ситуаций узнайте здесь.