Нерусский стандарт

1. Арендодатель предлагает нам рассчитывать площадь офиса по стандарту BOMA. Соглашаться или нет?

Судя по всему, вы нашли для своей компании новый офис (поздравляем!) и теперь обсуждаете с собственником арендную ставку. В процессе переговоров выясняется, что администрация бизнес-центра измеряет площадь вашей будущей штаб-квартиры по стандарту BOMA и на основе полученной цифры вычисляет стоимость аренды квадратного метра в год. При этом вы видите аббревиатуру BOMA впервые в жизни и не знаете, как к ней относиться.

2. Что же такое BOMA?

Это зарубежный стандарт обмера помещений, изобретенный в 1916 году североамериканской организацией владельцев офисной недвижимости Building Owners and Managers Association. Последняя редакция BOMA вышла шесть лет назад, и на сегодня он является основным стандартом во всех западных странах.

Суть BOMA в том, что в площадь помещения включаются не только доступные для использования квадратные метры пола, но и участки, на которых стоят колонны, перегородки и другие внутренние элементы. Кроме того, в арендуемую площадь добавляются зоны общего пользования: холлы, балконы, кафе и даже шахты лифтов. Эти метры делятся между всеми арендаторами бизнес-центра.

3. Получается, что мне как арендатору это совсем не выгодно?

Ну, BOMA действительно создавался в интересах собственников, для которых он и удобен, и полезен. Благодаря ему они могут

– раз и навсегда рассчитать площадь помещений и зоны общего пользования по всему зданию, и не менять ее в будущем,

– использовать данные, полученные с помощью BOMA, для исчисления эксплуатационных расходов,

– увеличить арендуемую площадь за счет холлов, кафе и т.д. – в конце концов, вы, уважаемый арендатор, ими и вправду пользуетесь.

4. И всё для того, чтобы получить с моей компании побольше денег?

Стоимость аренды квадратного метра в год вырастает, но не намного. На самом деле, стандарт BOMA – правильный инструмент для подсчета арендной ставки, а вот для вычисления арендуемой площади он не годится, так как его не признают российские государственные организации. Это связано с тем, что площадь офиса, рассчитанная по BOMA, всегда больше фактически арендуемой и, соответственно, не совпадает с площадью того же офиса, вычисленной по методике БТИ, которой российские госучреждения пользуются уже почти на протяжении века. Данное несовпадение и есть главный минус BOMA.

Если вы подпишете договор долгосрочной аренды, в котором указана площадь по BOMA, то он просто не пройдет регистрацию. Чтобы этого избежать, обычно делают «ход конём» – заключают дополнительное соглашение, в нём прописывают площадь, посчитанную по методике БТИ, и ссылаются на поэтажные планы и экспликации, составленные кадастровым инженером.

5. С БТИ как раз всё понятно – это наш отечественный стандарт…

Совершенно верно. Методику БТИ используют в России и СНГ, а появилась она ещё в СССР, в недрах одноимённой организации. Согласно БТИ, площадь арендуемого помещения рассчитывается по поэтажному плану и экспликации. Выступы, колонны, перегородки и зоны общего пользования не учитываются. В расчёт идёт только площадь, которую реально можно использовать. В результате метраж одного и того же помещения по БТИ может быть значительно меньше, чем по ВОМА.

И, что ещё важнее, только тот договор долгосрочной аренды, в котором указана площадь по БТИ, пройдет регистрацию. Вам не надо будет его переделывать или снабжать дополнительным соглашением. Отечественный стандарт экономит время и силы.

6. В общем, на измерение площади офиса по BOMA соглашаться не стоит?

Чтобы не делать двойную работу и избежать проблем с регистрацией договора долгосрочной аренды, лучше всё-таки вычислять площадь помещений по методике БТИ. В реальности собственники многих крупных бизнес- и торгово-офисных центров могут предлагать вам расчёт арендной ставки по западному стандарту BOMA. Если офис уж очень привлекательный и чуть повышенная ставка аренды вас устраивает, говорите «да». Но убедитесь предварительно, что у договора есть необходимое допсоглашение, где указана площадь по БТИ со ссылкой на поэтажный план и экспликацию, изготовленные грамотным кадастровым инженером.

Подробнее о том, как избежать проблем при заключении договора аренды, узнайте здесь.