«Комплексное обслуживание всей инженерной инфраструктуры в первую очередь выгодно территориально распределенным компаниям, — считает Леонид Футлик (MAYKOR). — Такой подход позволяет исключить затраты на содержание технического персонала с неэффективной нагрузкой и сложности управления большим числом подрядчиков».
«Имеет смысл говорить о комплексном обслуживании всей инженерной инфраструктуры сторонней организацией в том случае, если данная структура сложна, требует постоянного внимания в режиме 24−7−365 и ее отказ грозит серьезными рисками всему бизнесу компании», — говорит Александр Широков (КРОК).
Многие из систем ИИ физически взаимосвязаны, а также соединены с внешними коммуникациями. Поэтому необходимо четко разграничить в договорах и служебных инструкциях сферы ответственности за эксплуатацию и обслуживание каждого элемента оборудования, относящегося к зданию и прилегающей территории.
Сферы ответственности юридических лиц, обеспечивающих эксплуатацию ИИ, определяются действующим законодательством и договорными отношениями между владельцами здания и систем ИИ, производителями и поставщиками систем ИИ, поставщиками связанных с ИИ услуг, арендаторами и ремонтно-сервисными компаниями.
Невозможно провести точные границы между понятиями диагностики, обслуживания и планово-предупредительного профилактического ремонта объектов ИИ. Ко всему оборудованию здания необходим комплексный подход на основе регламентированного ряда плановых и внеплановых работ диагностического и ремонтно-сервисного характера.
Необходимо иметь полный комплект документов на всю ИИ, включая договоры на поставку и монтаж ее компонентов, сервисные договоры на оборудование и акты о регулярно выполняемых работах диагностического и ремонтно-сервисного характера. На уровне топ-менеджмента следует контролировать фактическое выполнение этих работ и их соответствие документам.
Отсутствие у организации хотя бы некоторых документов о том, кем, когда и какие работы проводились с каждым из объектов ИИ за весь период его эксплуатации с момента поставки, означает увеличение рисков и расходов после восстановления нормальных договорных отношений — а рано или поздно их придется восстанавливать. Проще говоря, если ИИ здания долго никем не обслуживалась (или обслуживалась лишь частично), а владелец хочет передать ответственность за нее сервисному подрядчику, то ему придется заплатить значительно больше. Чем дольше оборудование эксплуатировалось без договоров, «на авось», тем больше будут суммарные расходы на его передачу под чью-то реальную ответственность.
Технически и юридически верное решение в такой ситуации — поручить сервисной компании провести полный аудит ИИ, чтобы затем на основании задокументированных результатов аудита составить корректный договор с этой же компанией о постоянном обслуживании ИИ. При проведении аудита третьими лицами сервисную организацию могут не устроить их выводы. Это типичная ситуация: владелец ИИ, договариваясь с сервисной организацией, показывает акт об отличном состоянии ИИ, но с точки зрения сервисной организации этого документа недостаточно: если затем выяснится, что состояние ИИ де-факто плохое (пожароопасность, механические дефекты, протечки трубопроводов и т.п.), то придется, выполняя условия договора, брать на себя все соответствующие риски и выполнять дорогостоящее обслуживание изношенного оборудования. Когда аудит и последующее обслуживание выполняет один и тот же подрядчик, этой проблемы не возникает.
Каждый сотрудник сервисной компании должен хорошо знать содержание ее договора с клиентом в части объема оказываемых услуг, а также свои обязанности в рамках выполнения этого договора. Это необходимо во избежание его вмешательства в элементы ИИ, находящиеся в сфере ответственности других сотрудников или даже других подрядчиков (повторю: универсальную сервисную компанию найти трудно). Кроме того, это необходимо, чтобы какой-либо элемент ИИ не остался без обслуживания из-за того, что никто не считает его «своим».
Нельзя использовать архаичную модель обслуживания, в которой сотрудники действуют, исходя из субъективных догадок о том, каковы их обязанности, и приезжают только «по вызовам» — при проявлении неисправностей, о которых им сообщает клиент. В такой модели ответственность за диагностику ИИ фактически перекладывается на клиента, а профилактические работы проводятся лишь изредка, спонтанно, заодно с исправлением очередного дефекта где-то поблизости. Результатом бывают значительные неприятности для всех сторон договорных отношений, в том числе постепенный переход ИИ в аварийное состояние.
При выполнении всех перечисленных условий появляется возможность эффективного анализа рентабельности проводимых работ, определения совокупной стоимость владения ИИ, принятия решений о коррекции запланированных объемов работ и сфер ответственности. Основная информация для этого содержится в актах регулярно выполняемых работ диагностического характера, которые, разумеется, должны быть достаточно подробными, чтобы по ним можно было составить представление о состоянии всей ИИ в целом и каждого из ее объектов, а также о динамике их амортизации (в том числе отрицательной, если в ходе обслуживания изношенные компоненты заменяются на новые).
