Сообщите, что повышение арендной платы в первый год незаконно
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 говорится, что в течение года условия договора аренды должны оставаться неизменным. Это означает, что арендодатель не имеет права повышать арендную плату в первый год сотрудничества с вашей компанией. Правило действует и в отношении тех организаций, которые арендуют помещения сроком на год и менее. Такой же позицию позиции придерживаются и суды.
Пример (арендатор выиграл). Компания «Кедр» (арендодатель) и «Кредит Европа Банк» (арендатор) заключили договор субаренды нежилых помещений с условием, что арендодатель имеет право раз в год в одностороннем порядке пересматривать размер платежей. При этом он обязывается сообщить арендатору об изменениях ставки за 30 дней до начала их действия. Через полгода банк получил письменное извещение о повышении ежемесячной платы со 181 тыс. руб. до 273 тыс. руб., заплатил сумму, указанную в договоре. Арендодатель обратился в суд с требованием взыскать задолженность, но там его не поддержали. Суд посчитал, что скоропостижное изменение условий сделки нарушает пункт 11 письма ВАС РФ №66, а также пункт 3 статьи 614 ГК РФ, запрещающей повышение аренды чаще одного раза в год (определение ВАС РФ от 08.06.2009 №7103/09 по делу №А03 – 7687⁄2008 – 11).
Совет. Используйте данную судебную практику в качестве дополнительных аргументов в суде или же укажите на нее арендодателю. Возможно, что он не захочет доводить дело до суда.
Укажите, что аргументы арендодателя преувеличены
С одной стороны, размер арендной платы, согласно Гражданскому кодексу РФ, не может меняться чаще одного раза в год, с другой – это правило не распространяется на аренду, которая зависит от курса валют или привязывается к конкретным коэффициентам, например к инфляции или росту цен. Но оспорить повышение аренды можно и в этом случае, главное – доказать, что основания арендодателя преувеличены или несущественны и не могут изменить условия сделки.
Пример (арендатор выиграл). Компания «Газпромнефть» арендовала у организации «ИнвестКиноПроект» нежилые помещения с условием, что стоимость аренды может быть пересмотрена по соглашению сторон при официальном изменении уровня инфляции. Арендные платежи состояли из двух частей: фиксированной (156,38 долл. США в год за 1 кв. м) и переменной (в размере фактических затрат на электроэнергию). Через год арендодатель предложил повысить базовую ставку на 15% в связи с ростом потребительских цен. Арендатор отказался, тогда компания «ИнвестКиноПроект» обратилась в суд, который проиграла. Главными аргументами в пользу ответчика стали такие доводы:
Совет. Сообщите арендодателю, что наличие в договоре пункта о возможности пересмотра его условий еще не гарантирует, что это действительно случится».
Автор – Михаил Колотов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Инвестиции» юридической компании «ЭНСО» (Екатеринбург)
iBusiness.ru публикует статью Михаила Колотова, впервые размещенную на сайте журнала «Генеральный директор»
Читать текст публикации на сайте журнала «Генеральный директор»
