Некоторые инструменты уменьшения арендной платы заложены в главе Гражданского кодекса, касающейся аренды. Однако они так или иначе связаны с состоянием помещения, его недостатками или условиями пользования, которые нужно обосновать. Например: арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Не редки случаи, когда арендаторы принимают решение перестать уплачивать арендную плату и покидают помещения. В этой связи следует помнить, что такой подход не свидетельствует о прекращении арендных отношений и освобождении арендатора от обязанности продолжать уплачивать арендную плату. Арендодатель вправе потребовать от арендатора выполнения всех обязательств по договору и в случае необходимости – обратиться в суд.
В конечном итоге, в условиях экономического спада многие арендодатели идут навстречу арендаторам и готовы согласовать уменьшение размера арендной платы или рублевый коридор для расчета арендной платы, выраженной в иностранной валюте. Как правило, сейчас данные механизмы согласуются на ограниченный период времени, например: на один или два года, с тем, чтобы сократить издержки арендаторов в острую фазу кризиса. В ситуации, когда предложение офисных помещений на рынке превышает спрос, для арендодателей важно сохранить существующих арендаторов. Некоторые из них в какой-то момент могут просто перестать уплачивать арендную плату по причине превышения расходов над доходами, и тогда арендодателю придется обращаться в суд с требованием о ее взыскании либо расторгать договор. Любой судебный процесс будет сопряжен с временными и денежными затратами, и не факт, что в случае прекращения текущего договора аренды можно будет оперативно найти нового арендатора.
Указанные обстоятельства стимулируют арендодателей к поиску компромисса. Тем более, в ходе переговоров с арендаторами, взамен на снижение размера арендной платы арендодатели также могут получить дополнительные преимущества, например: согласовать продление срока аренды, перенос на более позднюю дату момента, когда арендатор может досрочно расторгнуть договор, увеличение размера авансовых платежей и так далее.
В заключение хотелось бы отметить, что существенные колебания курсов валют возможны и в будущем. Поэтому при согласовании условий новых договоров с арендной платой, определяемой в долларах США, мы бы рекомендовали предусматривать валютный коридор на весь срок аренды. Если это недостижимо, то возможно обсуждать механизм, при котором стороныбы в равных долях несли риск существенного изменения курса валют, например: при уменьшении стоимости рубля на 10% от исходного значения оплата производится по исходному курсу + 5% от суммы такого уменьшения. Такой подход позволил бы изначально сбалансировать позиции арендодателя и арендатора».
Автор – Юрий Чернобривцев, партнер практики Недвижимости и строительства Goltsblat BLP
iBusiness.ru публикует статью Юрия Чернобривцева, впервые размещенную на информационно-аналитическом портале Arendator.ru.
