«2014 год на рынке недвижимости был очень ярким и противоречивым с точки зрения насыщенности событиями. Однозначно можно сказать, что в уходящем году рынок оказался во власти внешнеполитических и экономических факторов, и традиционные внутрирыночные механизмы отошли на второй план, а в некоторых случаях и вовсе были нивелированы. Некоторые тенденции рынка недвижимости окажут значительное влияние и в 2015 году – новый налог на недвижимость, законодательный «каламбур» вокруг апартаментов, а некоторые – вовсе перестанут существовать под давлением внешних факторов – в первую очередь рекордно высокие объемы продаж на рынке новостроек.
7 тенденций на рынке жилой недвижимости
1. Новый налог на имущество физлиц. Новый налог на имущество стал одним из основных факторов сокращения спроса на квартиры с бюджетом покупки свыше 20 млн рублей, а на квартиры с бюджетом от 50 млн рублей и вовсе свел спрос к нулю. Хотя в премиальном и элитном сегментах, конечно, остались высокодоходные слои потребителей, у которых есть большие финансовые возможности и в условиях девальвации, многие из них отложили сделки на неопределенный срок. Новый налог на недвижимость в ряде случаев даже стал причиной отказа от сделок среди таких покупателей или перехода к рассмотрению более бюджетных вариантов. Подобная тенденция прослеживается и на рынке автомобилей, где покупатели также стараются оптимизировать свои расходы на налоги и купить машину, например, до 250-ти лошадиных сил.
2. Разнонаправленность и неоднозначность законодательных инициатив вокруг апартаментов. В 2014 году сложилась противоречивая ситуация вокруг апартаментов, доля которых уже достигает 40% от общего объема предложения на первичном рынке Москвы. Власти всерьез решили «взяться за апартаменты», поскольку статус нежилых помещений, который они официально имеют, мало отражает форму их реального использования. Однако четкого и однозначного понимания, что делать в сложившейся ситуации, у городских властей очевидно не сформировалось. С одной, стороны происходит ужесточение «правил игры» для проектов в формате апартаментов: обсуждается возможность наложения обременений на такие проекты по строительству социально-бытовой инфраструктуры, а также уже вступил в силу запрет на строительство апартаментов как объектов капитального строительства кроме как в составе гостиничных комплексов. С другой стороны, власти заявляют о возможности амнистии для апартаментов, т.е. перевода их из статуса нежилых помещений в статус жилых, а также снижения повышенного налога на апартаменты.
3. Максимальная концентрация спроса в массовом сегменте на ближнем Подмосковье и Новой Москве. Ограниченный бюджет покупки по-прежнему остается решающим критерием при выборе объектов недвижимости, чем и обусловлено усиление тенденции по перетеканию спроса в крупные города-сателлиты ближнего Подмосковью и Новую Москву. А в условиях ажиотажного спроса в четвёртом квартале 2014 года люди поспешили вложить свои сбережения в недвижимость, рассматривая чаще всего объекты за пределами МКАД. В 2015 году возможное снижение платёжеспособности населения и ужесточение условий ипотечного кредитования населения только усилит эту тенденцию.
4. Рекордные объемы продаж. Застройщики и риэлторы в четвертом квартале 2014 году единодушно фиксировали рекордно высокие объемы продаж и перевыполнение планов по реализации объектов. «Разогревали» спрос преимущественно сводки новостей: люди опасались не успеть приобрести жилье за прежние цены и потерять свои накопления. Психологически на покупателей давила очередь из других клиентов, что способствовало и сокращению времени принятия решения.
5. «Однушки» в зените. В Московском регионе доля предложения однокомнатных квартир на первичном рынке за последний квартал 2014 года сократилась примерно на 40% за счет их активного вымывания с рынка. Это и инвестиционный спрос, на который по последним подсчетам приходилось порядка 25% от общего количества сделок, и «естественный» спрос со стороны покупателей с ограниченным бюджетом покупки.
6. Нарастание «естественного» спроса. За последние месяцы заметно выросло число покупателей, которые стремятся к улучшению своих жилищных условий. Такие клиенты, чаще всего, уже имеют какую-то недвижимость и хотят ее разменять на более просторное и комфортное жилье в благоустроенном районе. Людей, имеющих накопления, к сделкам подталкивает еще и неопределенная экономическая ситуация, поэтому свои жилищный вопрос они стараются решить здесь и сейчас. Стратегия «ждать и еще копить» в уходящем году была менее популярна среди потенциальных покупателей жилья.
7. Новогодние скидки запускались с конца сентября. Несмотря на ажиотажный спрос в конце года, застройщики старались обеспечить максимально высокие показатели по объемам продаж и подготовить себе максимально надежную «финансовую подушку» на следующий год. Именно поэтому различные акции и скидки начали запускаться еще с сентября, и дисконты по некоторым проектам достигали 10%».
Автор – Владислав Луцков, заместитель генерального директора инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet
iBusiness.ru публикует статью Владислава Луцкова, впервые размещенную на сайте журнала «Генеральный директор»
